暮らし雑学

住宅ローンの主なタイプとその特徴

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暮らし雑学◎マイホームは、最も高い買い物

マイホームは、一般に、「生涯の中で、最も高い買い物」と言われています。

そのため、マイホームを購入する方の大部分は、住宅やマンションを購入する際に住宅ローンを組んで購入しています。


一般的に、住宅ローンは、借りる金額や頭金、返済期間、金利などから、月々の返済額や総返済額が決まっていきます。

例えば、5,000万円を頭金なしで、金利2%、ボーナス返済なし、返済期間35年で借りた場合には、月々の返済額は16万6,000円になり、総返済額は6,957万円となります。





◎住宅ローンの主なタイプ

住宅ローンは、住宅金融支援機構の「フラット35」以外にも、各金融機関が販売するさまざまなタイプの金融商品が登場しています。

その中の住宅ローンは、借りた金額に掛かる金利の種類によって、主に、「変動金利型」、「固定金利選択型」、「全期間固定金利型」の3つに分けられます。




◎変動金利型の住宅ローン

変動金利型の住宅ローンは、半年ごとに金利が見直され、その都度、適用される金利が異なるローンになります。

ただし、返済額は、5年間は固定されていることが多く、急に返済額が増減することのないように配慮されています。


しかし、適用金利が変動するため、もし金利が上昇したときには、返済額が固定されていても、その内訳は、支払う利息が増えた分、返済される元本が減ります。

そのため、5年後の返済額の見直しの際には、当初の予定より元本が減っておらず、新たな返済額が増えてしまうことがあります。


つまり、住宅ローン金利が上昇していく局面では、元本の返済が進まずに、5年後の返済額が増えてしまう可能性があるローンになります。


<変動金利型の特徴>


・金利の見直しは、年2回

・返済額は、5年間固定が多い

・固定金利よりも、金利が低い

・金利が急上昇すると、返済額が急増して、家計を圧迫する可能性がある

・金利の上昇で、元本の返済が進まないことがある

など






◎全期間固定金利型の住宅ローン

全期間固定金利型の住宅ローンは、ローンの返済開始からその終了まで、適用金利が変わらないローンになります。

そのため、月々の返済額も変わらないため、返済期間の間は、一定額を支払い続けることができます。


この全期間固定金利型の代表的なものには、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」や「フラット50」があります。


このタイプの住宅ローンのメリットは、月々の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすいということです。

一方、このタイプのデメリットは、変動金利型に比べて、適用金利が高めに設定されているということです。


そのため、総返済額において、変動金利型に比べて、全期間固定金利型のほうが高くなることがあります。

ただし、市場の住宅ローン金利が低下した場合、ローンの借り換えによって、総返済額を低く抑えることは可能となっています。


<全期間固定金利型の特徴>


・返済開始から完済まで、返済額が一定

・返済額が同じなため、返済計画を立てやすい

・金利が、変動金利より高め

・金利が下がったときでも、返済額は一定

など






◎固定金利選択型の住宅ローン

固定金利選択型の住宅ローンは、ローンの返済開始後、一定期間を固定金利にして、その後、変動金利を適用するか、固定金利を適用するかを選択できるローンです。


例えば、返済開始後の5年間は、固定金利を導入し、その期間が終わると、変動金利か固定金利かを選択する流れになります。

そのため、最初の5年間の返済額は、一定となりますが、返済期間の5年を超えたときに、その時点で、より金利が低いほうを選択できることになります。


なお、最初の固定金利期間は、3年や5年、10年などに設定することができます。


<固定金利選択型の特徴>


・返済開始後、一定期間は金利が変動しない

・固定金利後は、そのまま固定金利か、変動金利かを選択できる

・固定期間が短いほど低金利(場合によっては、変動金利を下回ることもあり)

・固定金利期間の終了後に、金利が上昇することが多い

など






◎住宅には、いろいろとお金が掛かる

住宅ローンを組んだあとは、月々の返済を行って、ローンを返していきます。

しかし、購入したマイホームは、この住宅ローンの返済以外にも、さまざまなお金が掛かってきます。


例えば、毎年、建物や敷地に課せられる固定資産税があります。

その他にも、マンションの場合には、管理費や修繕積立金が加わり、駐車場を借りていると、その月極料金も上乗せされてきます。


また、戸建ての場合には、外壁の塗装や門扉の修繕など、建物が破損した際に修繕費が掛かってきます。

そのため、マイホームを購入する際には、ローン返済額に加えて、これらの出費もそれぞれ合算していき、「住宅費」として、通常、返済計画の中に組み込んでいきます。




◎住宅ローンを組む目安

住宅ローンの目安は、一般的には、「ローン返済額やその他の出費を合算した住宅費が年収の20%以内に収まるのが良い」とされています。


例えば、月々の返済額が10万円(年120万円)で、固定資産税が年12万円、管理費・修繕積立金が月3万円(年36万円)の場合、年間の住宅費は、「120万円+12万円+36万円=168万円」となります。

この場合、住宅費168万円を20%以内に収める年収は、年収840万円以上となります。


もし、この住宅費が、年収の20%以内に収まらない場合には、予算的に無理が生じている住宅ローンの組み方の可能性があります。

そのため、ご両親からの贈与分を頭金に上乗せしたり、節約をして生活費を圧縮したりして、月々の返済額に支障が来ないようにする必要があります。


なお、ローンの返済期間を延長して、月々の返済額を圧縮することも可能ですが、返済期間が延びれば延びるほど、多くの利息を払うことになり、総支払額が増加してしまいます。

また、ローンの完済時期が遅れると、定年後や70歳を超えてもローン返済に追われることになり、老後の生活が苦しくなる可能性があります。




◎住宅ローンは、返済に無理のない範囲が大事

住宅ローンを組む場合には、ローンの返済期間や老後の生活を考えて、返済に無理がこない範囲の返済額に収めることが大事になります。


例えば、子どものいる世帯では、授業料や進学にかかる教育費が必要となってきます。

また、介護が必要な方がいる世帯では、介護サービスに掛かる費用が必要となってきます。


そのため、住宅ローンを組む前には、ローン返済シミュレーションを何度も行って、急な出費や老後資金の積み立てなどを考えたプランにすることが大切です。

因みに、夫婦2人だけの世帯では、「住宅費が年収の30%以内に収まれば良い」とされています。
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